🏠🔄🤔 Рост цен на недвижимость на 13.5%, снижение числа сделок на 40.9%*

Исследование рынка недвижимости Еревана в 2023 году

На вторичном рынке недвижимости Еревана фактически наблюдалось снижение цен на квартиры. Тем не менее, анализ данных Комитета кадастра свидетельствует о значительном росте показателей к концу 2023 года. Средняя цена одного квадратного метра в многоквартирных жилых зданиях в центре Еревана в 2023 году составила 837 700 драмов, тогда как в 2022 году этот показатель равнялся 737 800 драмам. Цены увеличились на 13,5%, при этом в 2022 году рост составлял 16,6%. Примечательно, что, несмотря на рост средней цены одного квадратного метра в многоквартирных зданиях в Центре на 13,5% в 2023 году, количество сделок купли-продажи по данному типу недвижимости в том же районе сократилось на 40,9%.

Диаграмма 1. Распределение сделок купли-продажи в Армении

Для оценки будущих ценовых изменений необходимо определить факторы, обусловившие рост цен на сделки купли-продажи в Ереване за последние два года.

Основными факторами, повлиявшими на увеличение объемов жилищного строительства и рост цен на квартиры, стали два обстоятельства: значительный приток капитала в Армению, обусловленный санкциями против России, и массовый въезд релокантов из России.

В 2022 году поступления от физических лиц через банковскую систему продемонстрировали беспрецедентный рост в 2,5 раза. В 2021 году через банковскую систему от юридических лиц поступило 2,1 млрд долларов, а в 2023 году — уже 5,2 млрд долларов. Значительная часть этих средств была направлена в строительный сектор, поскольку возврат подоходного налога при покупке квартир в новостройках является основным стимулом для инвестиций в данную отрасль.

В 2023 году зафиксирован рост поступлений от физических лиц на 9,7% по сравнению со значительным увеличением в 2,5 раза в 2022 году. Однако с середины 2023 года наблюдается резкое снижение банковских переводов. Следует также отметить, что в 2023 году из Армении через банковскую систему было выведено на 55% больше средств, чем в 2022 году. Данная тенденция негативно сказывается на жилищном строительстве, поскольку доходы банковской системы преимущественно инвестируются в эту сферу.

Следует отметить, что закон о возврате подоходного налога действует с 2015 года, его целью являлась активизация строительства в стране. Согласно данному закону, проценты по ипотечному кредиту для покупателей квартир возвращаются в размере подоходного налога покупателя. В сентябре 2021 года правительство приняло решение о постепенном отказе от возможности приобретения квартир с возвратом подоходного налога в Ереване. В частности, с 2022 года программа была прекращена в районах Центр и Арабкир, а с 2025 года — на всей территории Еревана.**

Приток релокантов в 2022 году значительно повысил стоимость аренды квартир, вследствие чего цена аренды однокомнатной квартиры в центре Еревана к осени 2023 года превышала аналогичный показатель даже в центре Москвы.

Читайте также: 💲🏙️ Ереван дороже Москвы.

В 2022 году приток граждан Российской Федерации существенно увеличил цены на арендное жилье. К осени 2023 года стоимость аренды однокомнатной квартиры в центре Еревана превосходила аналогичную стоимость квартиры того же типа даже в Москве. Следует отметить, что в 2021 году стоимость аренды квартиры площадью 45 кв. м в центре Еревана составляла около 700 долларов, а с сентября 2022 года по сентябрь 2023 года — уже 1000 долларов. Однако в настоящее время цена аренды аналогичной квартиры снизилась до 750 долларов. Вероятно, это носит сезонный характер, поскольку в зимний период спрос ниже, и цены на аренду имеют тенденцию к росту летом. Тем не менее, зимой 2022–2023 годов сезонного снижения цен на квартиры не наблюдалось ввиду значительного притока граждан РФ. Поток граждан РФ носит среднесрочный характер, и возможно, что в 2024 году арендные ставки будут ниже по сравнению с 2023 годом.

Сокращение притока капитала в банки и уменьшение потока релокантов могут оказать негативное влияние на рынок недвижимости.

Примечательно, что цены на многоквартирные здания в Ереване продолжают расти. Однако в 2023 году количество сделок по отчуждению недвижимости в Ереване сократилось на 14,2% (с 25 644 до 22 012), а сделок купли-продажи — на 23,8% (с 17 734 до 13 513). В целом, в 2023 году в Ереване было зарегистрировано 8 073 сделки купли-продажи квартир в многоквартирных зданиях по сравнению с 11 466 сделками в 2022 году. При этом число сделок купли-продажи многоквартирных зданий в 2023 году уменьшилось на 29,6%.

Таблица 2. Распределение сделок купли-продажи в городе Ереване по административным районам

Наиболее существенное снижение сделок купли-продажи в Ереване зафиксировано в районе Давиташен — на 46,9%, что составляет почти двукратное сокращение. Единственный рост числа сделок в 2023 году отмечен в Канакер-Зейтуне — на 5,5%, тогда как в остальных частях города наблюдалось снижение. Юридические лица в 2023 году реализовали в Ереване 2829 объектов недвижимости против 3078 в 2022 году, что свидетельствует о снижении на 8,1%. По всей республике юридическими лицами в 2023 году было продано